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Luft nach oben

Trotz positiver Branchenentwicklung versuchen Projektmanager und Bauträger bessere Rahmenbedingungen zu schaffen. Während die einen an der Verhinderung von Problemprojekten arbeiten, haben die anderen mit administrativen Hürden zu kämpfen.

Bild oben: Foto: © Ilan Amith – stock.adobe.com
Wohin der Weg in die­sen Ta­gen auch führt, Bag­ger, Baukräne und Bak­en sind all­ge­gen­wärtig. Insbe­son­dere in deutschen Bal­lungszen­tren rei­hen sich Baustellen fast naht­los anei­nan­der und lassen den viel zi­tierten Bau­boom unüberse­h­bar wer­den. Welch aufwendige Pla­nungs- und Or­gan­i­sa­tion­sprozesse hin­ter einem Neubau-, Sanierungs- oder Mod­er­nisierungspro­jekt steck­en, ist je­doch nur den wenig­sten be­wusst. An dies­er Stelle kom­men Pro­jekt­ma­n­ag­er ins Spiel, die derzeit eben­falls von der ho­hen Bau­nach­frage pro­f­i­tieren. „Ich habe in mein­er 30-jähri­gen Beruf­s­laufzeit noch nie eine Phase er­lebt, in der der Be­darf an Pro­jekt­ma­n­agern de­rart groß war“, sagt Prof. Dr. Nor­bert Preuß, geschäfts­führen­der Vor­s­tand des Deutschen Ver­ban­des der Pro­jekt­ma­n­ag­er in der Bau- und Im­mo­bilien­wirtschaft e. V. (DVP). Trotz der sehr guten Auf­trags­lage ar­beite die Branche je­doch daran, sich weit­erzuen­twick­eln. Sch­ließlich stan­den Pro­jekt­ma­n­ag­er nach Feh­len­twick­lun­gen bei Problem­pro­jek­ten wie dem Ber­lin­er Flughafen BER, der Elbphil­har­monie oder Stutt­gart 21 in den ver­gan­ge­nen Jahren mehr­fach in der Kri­tik. „Nach ein­er Se­rie von öf­fentlichen Großpro­jek­ten, die in fi­nanzielle oder ter­min­liche Schie­flage ger­at­en sind, haben wir uns in­ten­siv mit der Ur­sachen­forschung beschäftigt“, so Preuß, der seit März 2017 Auf­sicht­s­rats­mit­glied der Flughafenge­sellschaft Ber­lin Bran­den­burg (FBB) ist. Dabei lie­gen die Gründe häu­fig auch in der Auf­tragge­beror­gan­i­sa­tion und seien mit der Qual­ität der Pla­nung, nachträglichen Än­derun­gen und Feh­lern im Ver­gabev­er­fahren ver­bun­den.

Neue Leis­tungs­bilder für kom­plexe Pro­jekte

Foto: © Ilan Amith – stock.adobe.com
Fo­to: © Ilan Amith – stock.adobe.com
Als Konse­quenz wurde die vom AHO – Ausschuss der Ver­bände und Kam­mern der In­ge­nieure und Ar­chitek­ten für die Hon­o­rarord­nung e.V. - her­aus­gegebene AHO-Schriften­rei­he, um die Pub­lika­tion „Ergänzende Leis­tungs­bilder zum Pro­jekt­ma­n­age­ment in der Bau- und Im­mo­bilien­wirtschaft“ er­weit­ert. Das AHO-Heft 9, das er­st­mals 1996 er­schien und mehr­fach neu aufgelegt wurde, beschreibt die Hand­lungs­bereiche des Pro­jekt­ma­n­age­ments in der Im­mo­bilien­wirtschaft. Dazu zählen un­ter an­derem der Auf­bau von Or­gan­i­sa­tionsstruk­turen, die Def­i­ni­tion und Ver­fol­gung von Pro­jektzielen, Qual­itäts­sicherung und -kon­trolle, Bud­get- und Ter­min­pla­nung sowie der Auf­bau von Ver­gabe- und Ver­tragsstruk­turen. „Im neu konzipierten Heft Nr. 19, das im Septem­ber 2017 veröf­fentlicht wird, wer­den eine ganze Rei­he von zusät­zlichen Leis­tungs­bildern fokussiert, die für eine sichere Ab­wick­lung von be­son­ders kom­plex­en Pro­jek­ten sor­gen sol­len“, so der Vor­sitzende der AHO-Fachkom­mis­sion „Pro­jekt­s­teuerung/Pro­jekt­ma­n­age­men­t“. Auf cir­ca 300 Seit­en wer­den darin ins­ge­samt zwölf Leis­tungs­bilder mit de­tail­liert­er Kom­men­tierung be­han­delt – darun­ter die neuen The­men Pro­jek­ten­twick­lung, Stake­hold­er-Ma­n­age­ment, Risikobe­w­er­tung und Pro­jekt­con­trolling. Die Grund­la­gen sind in der Branche bekan­nt, den­noch gibt es ein Um­set­zungsproblem, das der DVP un­ter an­derem mit ein­er Weiter­bil­dung­sof­fen­sive ange­ht. So soll beispiel­sweise der Nach­wuchs die Möglichkeit haben, an den Hoch­schulen spezielle DVP-Zer­ti­fikat­slehrgänge zu ab­solvieren und damit das Fach­wis­sen zu ver­tie­fen.
The­ma­tisiert wird außer­dem die zuneh­mende Dig­i­tal­isierung. Hi­er ste­ht beispiel­sweise die Ein­führung der Build­ing In­for­ma­tion Mod­el­ing (BIM)-Meth­ode im Fokus, die die Ar­beitsweisen aller Pro­jekt­beteiligten nach­haltig verän­dert. Dazu hat der DVP eine Schu­lung für Pro­jekt­ma­n­ag­er in Ko­op­er­a­tion mit der Ruhr-Uni­ver­sität Bochum konzipiert, die im Novem­ber 2017 starten wird. Auch bei der öf­fentlichen Hand sie­ht Nor­bert Preuß Schu­lungsbe­darf: „Für die Um­set­zung von In­fras­truk­tur­pro­jek­ten sind dank sprudel­n­der Steuerein­nah­men zwar Gelder vorhan­den, den­noch se­hen wir insbe­son­dere in Nor­drhein-West­falen noch im­mer ei­nen In­vesti­tionss­tau. Das liegt in er­ster Linie daran, dass es der öf­fentlichen Hand an aus­reichend qual­i­fizierten Pro­jekt­bear­beit­ern fehlt, die in der Lage sind, die Grund­la­gen für an­ste­hende Pro­jekte zu schaf­fen und diese zügig umzusetzen.“

Ad­min­is­tra­tive Hür­den für Bauträger

Prof. Dr. Norbert Preuß, geschäftsführender Vorstand des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e. V. (DVP)
Prof. Dr. Nor­bert Preuß, geschäfts­führen­der Vor­s­tand des Deutschen Ver­ban­des der Pro­jekt­ma­n­ag­er in der Bau- und Im­mo­bilien­wirtschaft e. V. (DVP)

Lang­wierige Prozesse in den Be­hör­den stellen auch die Ser­vice- und Trad­er-De­vel­op­er, die klas­sische Bauträger-Auf­gaben überneh­men, vor Her­aus­forderun­gen. Die zei­taufwendige und bürokratische Kom­mu­nika­tion mit den Be­hör­den sowie sehr lange Pla­nungs- und Geneh­mi­gungsver­fahren sind sch­ließlich große Kos­ten­treiber für die Branche. Neben ad­min­is­tra­tiv­en Hür­den er­sch­w­ert vor allem der Bau­land­man­gel In­vesti­tio­nen in den Neubau: „Die sehr re­strik­tive Hand­habung der Ge­mein­den bei der Auswei­sung von Bau­land und bei der Erteilung von Bau­geneh­mi­gun­gen außer­halb von Be­bau­ungs­plange­bi­eten ist eine starke Re­strik­tion für den ge­samten Mark­t“, erk­lärt Rolf Schettler, stel­lvertre­ten­der Vor­sitzen­der des BFW Lan­desver­ban­des Frei­er Im­mo­bilien- und Woh­nung­sun­terneh­men Nor­drhein-West­falen. „Zahl­reiche Bauideen kön­nen nicht umge­set­zt wer­den, weil das passende Bau­grund­stück oder das Bau­recht fehlt.“ Im Woh­nungs­bau er­weise sich außer­dem eine Über­reg­ulierung als Baubremse. „In der Öf­fentlichkeit ist häu­fig die Rede von ex­plodieren­den Mi­eten. Das ist je­doch ein re­gio­nales Son­der­phäno­men, das lediglich einzelne Städte wie Düs­sel­dorf oder Köln be­t­rifft. Reg­ulierun­gen wie diese führen dazu, dass im­mer mehr In­ve­s­toren ihre Ak­tiv­itäten im ver­mi­eteten Ges­choss­woh­nungs­bau zurück­fahren und statt­dessen ver­stärkt in den Bau von Ei­gen­tums­woh­nun­gen, Rei­hen- und Ein­fam­i­lien­häusern in­vestieren.“ Be­flügelt werde dies­er Trend durch nie­drige Zinsen. Trotz dies­er Her­aus­forderun­gen en­twick­elt sich die Branche äußerst pos­i­tiv. Laut Statis­tischem Bun­de­samt stieg die Zahl der fertiggestell­ten Woh­nun­gen 2016 auf 277.700 an – das sind 12,1 Prozent mehr als im Vor­jahr. „Wer im Mo­ment im Bauträgergeschäft kein Geld ver­di­ent, der macht et­was grundle­gend falsch“, ist Rolf Schettler überzeugt. Den­noch werde der prog­nos­tizierte Be­darf von jähr­lich 400.000 Woh­nein­heit­en nicht er­reicht. Grund dafür seien in er­ster Linie die ver­sch­lechterten Rah­menbe­din­gun­gen.
Lediglich im Bereich der Fi­nanzierung sind die Be­din­gun­gen we­gen des nie­dri­gen Zin­sum­feldes derzeit gün­stig. Für Bauträger ist dies­er As­pekt be­son­ders wichtig, da sie in der Regel das volle wirtschaftliche Risiko für ein Pro­jekt und die ver­trie­bliche Ve­r­ant­wor­tung tra­gen. Zwar sind auch Ser­vice-De­vel­op­er am Markt vertreten, die als Di­en­stleis­ter agieren und für Bauher­ren den Bauprozess steuern, die Mehrzahl der Bauträger kauft je­doch ei­gene Grund­stücke, auf de­nen sie ihre Bau­vorhaben durch­führen. Dabei ges­tal­ten sie den Bauprozess wirtschaftlich, tech­nisch und or­gan­isa­torisch – von der Pro­jek­ten­twick­lung über die Ausschrei­bung der Bauleis­tun­gen bis hin zum Ver­trieb der Im­mo­bilie. Hi­er liegt eine weitere Her­aus­forderung für die Branche: „Banken tun sich oft­mals sch­w­er damit, Bauträger­vorhaben zu fi­nanzieren. Sch­ließlich beste­ht das Risiko, dass die kalkulierten Baukosten über­schrit­ten wer­den oder die Zah­lung eines Käufers aus­bleibt.“ Kred­itwürdigkeit ist de­shalb un­ab­d­ing­bar. „Kleine, un­terkap­i­tal­isierte Un­terneh­men kon­n­ten Leis­tungsstörun­gen in der Ver­gan­gen­heit nicht stem­men. Ein Mark­tkonzen­tra­tion­sprozess hat dann dazu ge­führt, dass heute haupt­säch­lich große, kap­i­tal­s­tarke Un­terneh­men und kleine, re­gio­n­al agierende In­di­vi­d­u­al­is­ten am Markt agieren.“ Beide Grup­pen ge­hen mit viel Rück­en­wind in die Zukunft: „Zum ei­nen muss der Ges­choss­woh­nungs­bau vo­rangetrieben wer­den, zum an­deren haben wir großen Be­darf im Bereich der Er­rich­tung und Nachrüs­tung von bar­ri­ere­freien Ge­bäu­den sowie der en­er­getischen Verbesserung.“ So­wohl im Ges­choss­woh­nungs­bau als auch im Rei­hen­haus- und Ein­fam­i­lien­haus­bau­bereich gebe es somit Luft nach oben. „Wenn es gel­ingt, die Rah­menbe­din­gun­gen zu verbessern, ste­hen dem Bauträgergeschäft in den näch­sten fünf Jahren weit­er­hin er­freuliche Zeit­en bevor.“

Jes­si­ca Hell­mann | re­dak­tion@re­vi­er-ma­n­ag­er.de

Rolf Schettler, stellvertretender Vorsitzender des BFW Landesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen
Rolf Schettler, stel­lvertre­ten­der Vor­sitzen­der des BFW Lan­desver­ban­des Frei­er Im­mo­bilien- und Woh­nung­sun­terneh­men Nor­drhein-West­falen

Ausgabe 08/2017